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　　近日，李嘉誠129億港元抄底英國倫敦的綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目，至此，其近年在英國的投資總額已超過300億英鎊(折合3720億港元)。李超人的一舉一動歷來被投資者視為參考指南，而據(jù)仲量聯(lián)行新研究報(bào)告稱，2013年倫敦吸引中國房地產(chǎn)投資者的投資總額達(dá)到21億美元，而在2012年，這個(gè)數(shù)字僅為2億美元。去年另一個(gè)吸引多中國資本進(jìn)駐的市場是美國，吸金額高達(dá)29億美元。在亞太地區(qū)，投資者首選市場為澳大利亞和新加坡，分別吸引7億美元和10億美元資金。

　　值得一提的是，作為去年的“黑馬”，無論是出海建房的中國開發(fā)商、還是出海搶房的個(gè)人投資者，馬來西亞都成為海外投資占比大的市場，高達(dá)37%，而突如其來的“馬航事件”是否會波及在馬來西亞布局的中國房企?小投資者們還會一如去年那樣滿腔熱情赴馬置業(yè)?

　　中國投資者海外住宅投資的國家

　　A去年英美市場吸引中國資本多

　　日前，仲量聯(lián)行舉行2014海外房地產(chǎn)投資媒體見面會，給出了一組數(shù)據(jù)：當(dāng)前中國海外商業(yè)地產(chǎn)投資正呈現(xiàn)快速增長的勢頭，2013年中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資總額達(dá)76億美元;而2012年和2011年的這一數(shù)字分別為33億美元和29億美元。

　　紐約和倫敦成為全球吸引中國資本多的城市。2013年中國投資者在紐約房地產(chǎn)市場的投資額達(dá)29億美元，在倫敦的投資總額為21億美元。

　　仲量聯(lián)行國際資本集團(tuán)中國區(qū)總監(jiān)夏飏飏預(yù)計(jì)，2014年中國投資者在海外商業(yè)房地產(chǎn)市場的總投資額有望突破100億美元大關(guān)。

　　B中國投資者謀求開拓新的國際市場

　　早期中國房企的海外投資，僅著眼于紐約、倫敦、新加坡等英語區(qū)國家的全球核心城市，主要是看重這些地區(qū)市場透明度高，中國人口密度也大。而由于回報(bào)率更高等因素，中資已經(jīng)逐步向全球的二線市場滲透。

　　2013年，在商業(yè)房地產(chǎn)細(xì)分市場中，辦公樓市場繼續(xù)成為中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資者的首選資產(chǎn)類別，占其總交易額的85%。同時(shí)，中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資者對商鋪和酒店市場以及住宅土地開發(fā)的興趣不斷增長，綠地集團(tuán)近期收購倫敦Ram啤酒廠地塊以及大連萬達(dá)集團(tuán)決定在倫敦“九榆樹地區(qū)”新建一個(gè)酒店和住宅綜合體項(xiàng)目便是例證。

　　C私人投資者普遍接受當(dāng)前略低的回報(bào)

　　“多數(shù)亞洲、歐洲和大洋洲國家的超級富豪在海外投資時(shí)優(yōu)先考慮購買北美物業(yè)，其次為歐洲物業(yè)。”第一太平戴維斯發(fā)布新報(bào)告中指出，直接持有成熟區(qū)域房產(chǎn)猶如“避風(fēng)港”，頗受私人投資者追捧。值得注意的是，中國、新加坡和俄羅斯是僅有的作為新興經(jīng)濟(jì)體卻擁有較高房產(chǎn)投資額的幾個(gè)國家。

　　第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管簡可表示，私人投資者在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資更放眼長遠(yuǎn)，因此普遍可以接受當(dāng)前略低的投資回報(bào)，認(rèn)為海外房地產(chǎn)投資比其他類型的投資更容易把控。

　　簡可表示：“目前，大部分的中國私人財(cái)富在海外市場的投資仍主要集中在市場成熟的英語國家，如英國、加拿大、美國和澳大利亞。而在這些市場的機(jī)遇被充分挖掘后，投資區(qū)域有望擴(kuò)展到歐洲大陸和新興亞太市場。”

　　專家建議

　　美國澳洲正處于

　　投資“機(jī)遇之窗”

　　在大量中國資金投向海外的趨勢下，投資者關(guān)注的無疑是哪些國家的房地產(chǎn)目前值得投資。高力國際華南區(qū)董事總經(jīng)理林國東表示：“從房地產(chǎn)的市場周期來看，美國和澳洲正處于機(jī)遇之窗 時(shí)期，目前投資環(huán)境較好。”

　　林國東解釋：境外國家為了經(jīng)濟(jì)增長，會制定吸引外資的政策，這一時(shí)期被稱為“機(jī)遇之窗”，也是黃金機(jī)遇期，就那么幾年。而當(dāng)熱錢大量涌入影響到當(dāng)?shù)氐拿裆鷨栴}時(shí)，移民及外資政策就會收緊，防止熱錢推高樓價(jià)。因此境外的投資往往具有周期性。像新加坡，前幾年海外人士到新加坡購房很火，去年新加坡就專門針對國外購房者提高了印花稅，現(xiàn)在新加坡就不值得投資了，加拿大的情況也一樣。

　　從目前來看，美國及澳大利亞均處于房地產(chǎn)市場的高速增長周期中。美國的一線城市的房地產(chǎn)處于谷底反彈階段，短期內(nèi)升值空間大。林國東向記者介紹，以綠地集團(tuán)開發(fā)的洛杉磯大都會項(xiàng)目為例，一人購房可全家獲得美國綠卡。這一政策無疑對海外投資者有著巨大吸引力。

　　而澳大利亞的情況與美國類似，其目前對海外資金呈開放態(tài)度，只要投資額度達(dá)到500萬澳元(約合3000萬元人民幣)，即可無條件投資移民。雖然目前澳大利亞的房地產(chǎn)價(jià)格處于歷史高時(shí)期，但林國東仍然認(rèn)為這一地區(qū)升值空間巨大。

　　而在傳統(tǒng)的歐美發(fā)達(dá)國家中，英國以及加拿大的房地產(chǎn)市場相對而言已經(jīng)進(jìn)入了增速放緩期，兩國也均在不同程度上收緊了投資政策。這兩個(gè)地區(qū)雖然從長期來看，房地產(chǎn)仍然處于升值通道，但目前并不處在佳投資窗口。

　　至關(guān)注

　　1 馬航事件給樓市潑冷水?

　　2013年，碧桂園在馬來西亞的樓盤勁銷百億，令眾多發(fā)展商眼紅手熱，跟風(fēng)者不絕。由于歷史淵源、飛機(jī)航程只需4小時(shí)等原因，發(fā)展商對廣東人到馬來西亞投資移民置業(yè)一致看好。然而，今年發(fā)生了馬航370航班“失聯(lián)”事件，同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，這一事件將大大打擊廣東人去馬來西亞旅游、置業(yè)的信心。“估計(jì)1-2年內(nèi)難以恢復(fù)。”

　　但仲量聯(lián)行國際資本集團(tuán)亞太區(qū)總監(jiān)Alistair Meadows認(rèn)為，這是單獨(dú)性的事件，并沒有改變馬來西亞本身的投資環(huán)境。去年中國投資者在海外40億美元的住宅地產(chǎn)開發(fā)中，37%都投向了馬來西亞市場，而緊隨其后的是馬來西亞的鄰居新加坡，占到了26%。他樂觀地認(rèn)為：馬航事件帶來的影響有限，理由是資本會流向有錢賺的地方。隨著時(shí)間的推移，國人投資將不會排斥馬來西亞市場。

　　世聯(lián)行CEO朱敏卻持反對觀點(diǎn)，“馬航事件肯定會有影響，現(xiàn)在進(jìn)入馬來西亞的開發(fā)企業(yè)就那么幾個(gè)，我估計(jì)短期內(nèi)銷售業(yè)績會受到影響。”

　　的確，這種影響短期內(nèi)恐無法避免。去年因單盤成交超過100億元而成為馬來西亞大房地產(chǎn)開發(fā)商的碧桂園，在馬航事件發(fā)生后，3月10日到3月31日，其股價(jià)就從4.11港元跌到了3.24港元，降幅達(dá)21%。盡管股價(jià)下跌的原因有很多，但馬航事件的影響顯然也是其中一個(gè)不可忽略的因素。日前，有房企人士更透露說：原計(jì)劃的馬來西亞住宅項(xiàng)目推售時(shí)間恐怕要無限期押后。

　　地產(chǎn)專家趙卓文提醒，2014年碧桂園在馬來西亞或許不會像2011年的星河灣在鄂爾多斯那么糟糕。“然而，2014年的國際房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)并不會比國內(nèi)低。這是我們都要警覺的事情。”

　　2 跟著李超人抄底倫敦房產(chǎn)?

　　日前，李嘉誠旗下和黃獲批在倫敦發(fā)展涉及達(dá)10億英鎊(約129億港元)的綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目。資料顯示，連綠地集團(tuán)今年1月份也豪砸12億英鎊投建倫敦住宅項(xiàng)目。

　　去倫敦買房真的很有錢景嗎?上月，英國主要提供按揭貸款的主流銀行之一哈里法克斯的調(diào)查顯示，英國房價(jià)上漲勢頭在加速。據(jù)該行調(diào)查，房價(jià)2月上漲了2.4%，這是自2007年10月以來房價(jià)快的增幅。英國大部分地區(qū)房價(jià)都在上升，漲幅快的是倫敦，2月份房屋套均價(jià)格上升13.8%至41.4萬英鎊。

　　據(jù)了解，由于各國富人競相來倫敦買房，讓英國建筑商偏向發(fā)展高端房地產(chǎn)，以致低端住宅供給缺口加劇，英國樓市有失控之虞。記者注意到，按照倫敦市政府的規(guī)定，海外房企在倫敦開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，須留出一部分作為“廉價(jià)房”以解決當(dāng)?shù)氐褪杖肴后w住房。“中國買家花幾百萬買的房子，本地人僅花幾分之一就能買到，放售、出租會不會有難度?”有專家稱。

　　另一個(gè)值得注意的是，從2015年4月起，外國人出售英國的房產(chǎn)，增值部分要交稅。